新版《土地管理法》農村集體土地可直接入市開發(fā)
近期,一個超級重磅的樓市調控措施公布了:
全國人大常委會表決通過了關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。
利用集體建設用地建設租賃住房,可以增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,有助于構建購租并舉的住房體系,建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制;有助于拓展集體土地用途,拓寬集體經濟組織和農民增收渠道;有助于豐富農村土地管理實踐,促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,加快城鎮(zhèn)化進程。按照中央有關精神,結合當前管理工作實際,制定本試點方案。
此舉的重要看點:
農村集體土地不用經過國家征地環(huán)節(jié),直接進入了市場。同時,土地成本將大幅降低,對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。
依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程,農村土地歸集體所有,城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設用地,需要通過地方政府征地,轉換土地性質。直接在農村集體土地上建設的房子,是小產權房,一般來說不允許上市交易,也沒有房產證。
“辦法”中的重要看點
①項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,以存量土地為主,不得占用耕地。
②尊重農民集體意愿,合理確定項目運作模式,維護權利人合法權益,確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。
③試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序,建立快速審批通道。
④集體租賃住房出租,應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制,防止租金異常波動,維護市場平穩(wěn)運行。
⑤承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證,享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市,要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。也就是說,政府對于開發(fā)這類住房給予了大量優(yōu)惠政策,包括快速審批通道,租住人員可以享受“基本公共服務”等等。
新版《土地管理法》在監(jiān)督地方政府依法管地用地、堅持市場經濟改革方向,發(fā)揮市場配置資源的決定性作用,注重與不動產統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場、集體經營性建設用地入市等改革協(xié)同,加強部門協(xié)作,形成改革合力。村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營,拓展了今后我國房地產業(yè)開發(fā)建設的路子,并兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個人利益,理清權利義務關系,平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監(jiān)管機制,土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。
對于我們開發(fā)企業(yè)來講,既是一種機遇,也是一種挑戰(zhàn),這就相當于開發(fā)建設的周期大大縮短,先期投入資金也得到了很大的降低;但是在未來的開發(fā)建設道路中,所面臨的一系列相關問題也將適時而出。企業(yè)只有通過對自身的不斷盤活,才能走出適合自己發(fā)展的企業(yè)之路,打造一份企業(yè)的春天。
發(fā)布時間:2019-10-9