新版《土地管理法》農(nóng)村集體土地可直接入市開發(fā)

全國人大常委會表決通過了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。按照中央有關(guān)精神，結(jié)合當前管理工作實際，制定本試點方案。

此舉的重要看點：

農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場。同時，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產(chǎn)生重大影響。

依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程，農(nóng)村土地歸集體所有，城市建設(shè)用地歸國家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，需要通過地方政府征地，轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)。直接在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子，是小產(chǎn)權(quán)房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產(chǎn)證。

“辦法”中的重要看點

①項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

②尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。

③試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。

④集體租賃住房出租，應遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。

⑤承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。也就是說，政府對于開發(fā)這類住房給予了大量優(yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務”等等。

新版《土地管理法》在監(jiān)督地方政府依法管地用地、堅持市場經(jīng)濟改革方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同，加強部門協(xié)作，形成改革合力。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，拓展了今后我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)的路子，并兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務。

對于我們開發(fā)企業(yè)來講，既是一種機遇，也是一種挑戰(zhàn)，這就相當于開發(fā)建設(shè)的周期大大縮短，先期投入資金也得到了很大的降低；但是在未來的開發(fā)建設(shè)道路中，所面臨的一系列相關(guān)問題也將適時而出。企業(yè)只有通過對自身的不斷盤活，才能走出適合自己發(fā)展的企業(yè)之路，打造一份企業(yè)的春天。